Desapropriação: STJ limita a data de avaliação do imóvel a um ano da ação (90 dias na reforma agrária)

Na desapropriação, o imóvel passa a ser avaliado pelo preço de mercado de uma data com limite fixado pelo STJ: no máximo um ano depois do início da ação, na desapropriação por utilidade pública ou interesse social, e no máximo 90 dias, na reforma agrária. A regra foi fixada pela Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça em 14 de outubro de 2026 e vale para as perícias determinadas a partir da publicação do acórdão.

Na prática, a perícia judicial pode acontecer anos depois, mas o perito terá de reconstituir quanto o imóvel valia naquela data-limite. Para o produtor rural e para a empresa dona de imóvel na rota de uma obra pública, isso muda a forma de defender o valor da indenização.

O que o STJ decidiu sobre o valor da indenização na desapropriação?

O STJ definiu o momento básico da avaliação, isto é, a data cujo preço de mercado serve de referência para a indenização. As teses foram fixadas no julgamento dos REsp 1.814.350, 1.809.093, 1.950.981 e 2.004.109, de relatoria do ministro Afrânio Vilela, no regime da relevância da questão federal, com efeito vinculante. Segundo a notícia oficial do STJ, as teses são estas:

• Regra geral: vale o preço de mercado do bem na data da perícia judicial.
• Utilidade pública ou interesse social: o momento básico não pode passar de um ano contado da propositura da ação.
• Reforma agrária: o momento básico não pode passar de 90 dias contados da propositura da ação.
• Desapropriação indireta: o momento básico é a data do apossamento administrativo, com correção monetária e juros compensatórios na forma da lei.
• Perícia feita depois do limite: o perito deve calcular o preço de mercado do momento básico limite, com as técnicas disponíveis.
• Valorização causada pelo próprio Estado: deve ser identificada em separado pelo perito e descontada do valor.

O fundamento legal é o art. 26 do Decreto-Lei 3.365/1941, para as desapropriações em geral, e o art. 12, § 2º, da Lei Complementar 76/1993, para a reforma agrária. As duas normas usam a avaliação como referência da indenização.

Por que o STJ precisou fixar um limite?

Porque a regra da "data da perícia" gerava distorção quando o processo se arrastava. De acordo com o STJ, o CNJ registra mais de 90 mil processos de desapropriação no país, com tempo médio de cerca de seis anos. Com a perícia feita muitos anos depois, o preço podia refletir uma valorização que não existia quando o Estado tomou a iniciativa, inclusive a valorização trazida pela própria obra pública.

O STJ buscou equilíbrio: o proprietário não pode ser prejudicado por atos arbitrários do poder público, mas o poder público também não deve pagar pela valorização que a própria desapropriação gerou nem pela demora que não causou.

O que acontece se o atraso na perícia for culpa do poder público?

O prazo-limite só é estendido pelo atraso que o expropriante causou, e desde que esse atraso seja reconhecido em decisão fundamentada. Se a demora vier do próprio proprietário, do Judiciário ou de terceiros, o limite de um ano (ou de 90 dias, na reforma agrária) continua valendo.

Por isso, o registro do que atrasa o processo ganha peso. Pedido de prazo do ente público, falta de depósito e documentos que não chegam precisam ficar documentados e ser apontados ao juiz, para que o atraso seja atribuído a quem o causou.

Quem é afetado pela nova regra da desapropriação?

São afetados os proprietários de imóveis rurais e urbanos em processo de desapropriação em que a perícia ainda não foi determinada. O STJ modulou os efeitos: as teses valem para as perícias determinadas a partir da publicação do acórdão, independentemente de recursos ou de trânsito em julgado.

Os casos concretos que deram origem às teses serão julgados pela Primeira Seção em 11 de novembro de 2026. Até lá, a tese já está fixada, mas a aplicação aos recursos específicos ainda será analisada.

O que muda para o produtor rural na reforma agrária?

Na desapropriação para reforma agrária, o preço de referência fica preso, no máximo, aos 90 dias seguintes ao ajuizamento da ação pelo Incra. Valorização de terra, de safra e de benfeitorias ocorrida depois desse ponto tende a ficar fora da indenização, salvo atraso atribuível ao expropriante.

Para o produtor, a consequência é direta: a prova do estado do imóvel e dos preços da região naquela janela passa a ser decisiva. Se a perícia for feita três ou quatro anos depois, o perito terá de reconstituir o mercado da época, e quem tiver documentação daquele período terá mais elementos para discutir o laudo.

E na desapropriação indireta?

Desapropriação indireta é quando o poder público ocupa o imóvel sem processo de desapropriação e sem pagar antes, e o proprietário precisa ir à Justiça cobrar a indenização. Nesse caso, o STJ fixou como referência a data do apossamento, com correção monetária e juros compensatórios na forma da lei. A perícia deve reconstituir o preço de mercado daquela data, mesmo que ela seja antiga.

O que fazer agora

• Verifique a fase do processo: se a perícia ainda não foi determinada, a nova regra tende a se aplicar.
• Identifique o momento básico: a data de ajuizamento da ação (mais um ano ou mais 90 dias, conforme o tipo) ou a data do apossamento, na desapropriação indireta.
• Reúna prova do valor naquela data: fotos, notas fiscais de benfeitorias, inventário de culturas, laudos, avaliações bancárias e ofertas de imóveis semelhantes na região.
• Documente os atrasos causados pelo ente público e peça ao juiz que os reconheça em decisão fundamentada.
• Acompanhe a perícia com assistente técnico, inclusive para conferir se a valorização descontada como "causada pelo Estado" foi separada com critério.

Perguntas frequentes

A nova regra vale para processos de desapropriação antigos?
Vale para as perícias determinadas a partir da publicação do acórdão do STJ, mesmo em processos antigos e mesmo que haja recurso pendente. Se a perícia já foi determinada antes disso, a regra anterior tende a prevalecer.

O proprietário recebe pelo valor da data da perícia ou da data da ação?
Em regra, pelo preço de mercado da data da perícia. Mas, se a perícia ocorrer depois do limite (um ano da ação, ou 90 dias na reforma agrária), o perito calcula o preço do momento básico limite, e não o do dia da perícia.

A valorização trazida pela obra pública entra na indenização?
Não. O STJ determinou que o perito identifique em separado as variações de preço causadas pelo próprio Estado, como a valorização da região por uma rodovia, e que elas sejam descontadas do valor.

A tese do STJ vale para servidão de passagem de linhas de energia ou dutos?
As teses tratam da desapropriação.

Se a sua propriedade ou a sua empresa está em processo de desapropriação, converse com a nossa equipe antes da fase de perícia.