STF decide que empresa imobiliária não paga ITBI ao integralizar imóvel no capital social

Empresa que integraliza imóveis no capital social não paga ITBI, mesmo que a atividade principal seja comprar, vender ou alugar imóveis. Foi o que o Supremo Tribunal Federal decidiu no Tema 1.348 da repercussão geral, em julgamento virtual encerrado em 19 de outubro de 2026. A decisão vale para holdings patrimoniais, imobiliárias e produtores rurais que levam terras para uma empresa, mas tem um limite: a imunidade só cobre o valor do imóvel que entra no capital social.

O que o STF decidiu sobre ITBI na integralização de capital?

O STF decidiu que a imunidade do ITBI na integralização de capital não depende da atividade da empresa. A dúvida vinha do art. 156, § 2º, I, da Constituição, que afasta o ITBI na transferência de imóveis para formar o capital de uma pessoa jurídica e também em fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresas, "salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil".

Muitos municípios liam essa ressalva como se valesse para todas as hipóteses e cobravam ITBI de toda empresa imobiliária que recebia imóveis no capital. A maioria do STF, seguindo o relator, ministro Edson Fachin, entendeu que a ressalva se aplica só a fusão, incorporação, cisão e extinção. Na integralização de capital, a imunidade é incondicionada quanto à atividade.

O caso é o RE 1.495.108, que discutia uma cobrança da Prefeitura de Piracicaba (SP). Segundo a cobertura do julgamento, o placar final foi de 9 votos a 2, com os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino vencidos.

O que é integralização de capital com imóvel?

Integralização de capital é a entrega, pelo sócio, dos bens ou do dinheiro que ele se comprometeu a colocar na empresa em troca das quotas ou ações. Quando o sócio entrega um imóvel, a propriedade passa da pessoa física (ou de outra empresa) para a pessoa jurídica, e é essa transferência que o município tenta tributar com o ITBI.

É a operação típica de quem monta uma holding patrimonial ou familiar: os imóveis da família saem do CPF e passam a pertencer a uma empresa, que administra, aluga ou vende esses bens.

A holding imobiliária fica livre do ITBI em qualquer valor?

Não. A imunidade alcança apenas o valor que efetivamente vira capital social. No Tema 796, julgado em 2020, o STF já havia fixado que a imunidade "não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado".

Na prática, se o imóvel é avaliado em R$ 2 milhões e só R$ 500 mil são lançados como capital, o município pode cobrar ITBI sobre a diferença de R$ 1,5 milhão, que costuma ir para reserva de capital. O registro do valor na alteração contratual, portanto, define quanto fica protegido.

O município ainda pode cobrar ITBI de empresa imobiliária?

Pode, em duas situações. A primeira é a parcela do valor do imóvel que excede o capital integralizado, como explicado acima. A segunda é a operação artificial: durante o julgamento, o relator incorporou à proposta a ressalva de que simulação ou fraude afastam a imunidade, e a prefeitura pode investigar e provar isso caso a caso.

Uma empresa criada só para receber o imóvel e, logo em seguida, repassá-lo a um comprador, sem nenhuma atividade real, corre esse risco. A estrutura precisa ter propósito e funcionamento de empresa, não apenas existir no papel. Esse cuidado conversa com outro risco das holdings mal montadas: a confusão patrimonial entre sócio e empresa, que pode levar dívidas de um lado para o outro.

Fusão, incorporação, cisão e extinção de empresas continuam sujeitas à ressalva da atividade preponderante. O Código Tributário Nacional (art. 37) considera preponderante a atividade imobiliária quando ela responde por mais de 50% da receita operacional no período previsto na lei.

Quem pagou ITBI nessa situação pode pedir de volta?

Depende de como o STF tratar os efeitos da decisão. Análises publicadas durante o julgamento apontavam o risco de modulação, isto é, de o tribunal limitar a devolução de valores pagos no passado, e o resultado oficial ainda precisa ser conferido nesse ponto.

Em regra, o pedido de restituição de tributo pago indevidamente prescreve em 5 anos, contados do pagamento (art. 168 do CTN). Quem pagou ITBI em integralização de capital nos últimos anos deve reunir as guias e a documentação da operação antes que esse prazo corra.

O que fazer agora

• Se a empresa está montando uma holding, defina com o contador o valor de integralização de cada imóvel antes de assinar a alteração contratual.
• Se a prefeitura negou a imunidade por causa da atividade imobiliária, guarde a decisão administrativa e os prazos de recurso: o fundamento da negativa perdeu força com o Tema 1.348.
• Se a empresa já pagou ITBI em integralização de capital, separe guias, matrículas e contratos sociais dos últimos 5 anos.
• Revise se a holding tem atividade real e contabilidade separada da dos sócios, para afastar a alegação de simulação.

Perguntas frequentes

A decisão do STF vale para todos os municípios?
Sim. O Tema 1.348 foi julgado com repercussão geral, e a tese deve ser seguida pelos juízes e tribunais de todo o país. Ainda assim, cada prefeitura precisa adequar seu procedimento, e a empresa pode ter de pedir o reconhecimento da imunidade no próprio município.

Produtor rural que leva a fazenda para uma empresa se beneficia?
Sim. A transferência de imóvel rural para integralizar capital de uma pessoa jurídica segue a mesma regra constitucional, com o mesmo limite de valor do Tema 796.

A decisão também afasta o ITCMD na holding familiar?
Não. O ITCMD é imposto estadual e incide sobre doação e herança, inclusive na doação de quotas aos herdeiros. O Tema 1.348 trata só do ITBI na entrada do imóvel na empresa.

Imóvel vendido pela holding depois paga ITBI?
Sim. A imunidade cobre a transferência do sócio para a empresa. Quando a empresa vende o imóvel a terceiro, o comprador paga ITBI normalmente.

Se a sua empresa está montando uma holding ou discute ITBI com a prefeitura, fale com a nossa equipe.